Yabancılara satılan gayrimenkullerin değerleme sürecine ilişkin 20 Eylül’de yürürlüğe giren düzenlemenin ardından çok sayıda ekspertiz raporu konutların satış bedelinin altında kalırken; özellikle vatandaşlık için gerekli $250,000 bedele ulaşamayan ekspertizler nedeniyle satış iptalleri yaşandığı belirtiliyor.
Yabancılar Türkiye’de minimum $250,000 gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık hakkı elde edebildiği için, konut değerinin ekspertiz raporuyla belgelenmesi gerekiyor.
Eski uygulamada satış yapan kişi ya da firmaların istedikleri değerleme şirketi ile çalışma hakkı bulunuyordu. Yeni düzenleme ile firmaların ekspertiz işlemini kendi anlaştıkları değerleme şirketi ile yapmasının önü kapandı.
İlgili genelgede değişikliğin gerekçesi olarak, “sunulan değerleme raporlarında bir takım aksaklıklar ve sorunlar yaşandığı görülmüştür” denildi.
Sektör temsilcilerinden edinilen bilgiye göre; düzenleme değişikliğinin ardında, daha düşük değerli konutların vatandaşlık için gerekli $250,000 gibi gösterildiği bazı kötü uygulamalar yatıyor.
HAKSIZ YERE VATANDAŞLIK
Buna göre örneğin gerçek ekspertiz değeri $150,000 olması gereken bir konut, değerleme şirketi ile anlaşılarak $250,000 olarak gösteriliyor. Tapudaki $250,000 işlemin ardından konut firması aradaki $100,000 farkı yabancı alıcının hesabına geri transfer ediyor. Böylece aslında ülkeye sadece $150,000 döviz girdisi sağlayan bir yabancı haksız yere vatandaşlık elde etmiş oluyor.
20 Eylül’den itibaren ise değerlemeyi yapacak uzmanlar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi üzerinden otomatik olarak atanmaya başlandı.
Sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre, bu değişiklikle yabancılara satılan çok sayıda gayrimenkulün ekspertiz değerinde yüzde 30-45 düşüş ortaya çıktı. Ekspertiz değerinin satış fiyatının altında kalmasıyla, alım anlaşması yapsa bile vatandaşlığa hak kazanamadığını gören birçok yabancı da evi almaktan vazgeçti.
SATIŞLAR İPTALE DÖNÜYOR
Satışlarının büyük kısmını yabancılara yapan Babacan Holding’in Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Babacan, “Gayrimenkulu satıyoruz ama değerlemeye gelen uzmanlar daha düşük değerler veriyorlar, burada da müşteriye karşı zor duruma düşüyoruz. Bizden 250,000 dolara alan kişi vatandaşlık hayali ile alıyor. Sonra değerleme uzmanı hayır 200,000 dolar eder diyince, satış iptaline dönüyor” dedi ve ekledi:
“Bunun yansımasını Ekim satışlarında göreceğiz. Mesela biz 10 tane sattığımızın 6 tanesini iptal edip parasını geri gönderiyoruz. Çünkü değerleme raporu düşük çıkınca, uğraşarak yaptığımız satış iptale dönüşüyor.”
Babacan, fiyatlama farkının temel olarak inşaat firmalarının brüt metrekareyi, ekspertiz raporlarının ise net metrekareyi baz almasından kaynaklandığını söyledi. Babacan, firmaların yurtdışındaki reklam ve tanıtım masrafları ile yurtdışında çalıştıkları acentalara ödedikleri komisyon gibi giderleri de satış fiyatına ekleğini, ekspertiz raporunda ise bunların dikkate alınmadığını söyledi.
OFİSLERDEKİ SATIŞ YOĞUNLUĞU DURDU
Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal da yeni uygulama sonrasında değerlemelerde yüzde 30-yüzde 45 düşüş gözlendiğini belirtti.
Akbal yazılı değerlendirmesinde, “Yılsonunda 50,000 adet konut satışını yakalamayı hedeflerken, değerleme sistemindeki yeni düzenleme sonrasında oluşan değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine ve rezervasyonların satışa çevrilememesine neden olduğunu gözlemliyoruz…50,000 satış adedinin artık hayal olması gündeme gelebilir” dedi.
TCMB verilerine göre, Ağustos sonu itibarıyla yabancıların son 12 aylık net gayrimankul yatırımları $5.7 milyar oldu.
Ocak-Eylül’de yabancılara satışlar yüzde 43 artarken, en fazla satış İran, Irak, Rus ve Afgan vatandaşlarına yapıldı. Eylül ayı özelinde ise yabancılara 6,630 konut satışı ile rekor kırıldı.
TL’DEKİ KAYIP TÜRKİYE’Yİ CAZİP KILIYOR
Yabancı ilgisindeki artışın en önemli nedeninin TL’deki değer kaybı olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Yabancıya satışta aylık ortalamamız 4,000-4,400 seviyelerindeydi. Eylül’de ise 6,630 konut ile aylık bazda tüm zamanların rekoru kırıldı. Burada en büyük etken döviz kuru. TL’nin değer kaybetmesiyle Türkiye’deki gayrimenkul fiyatları yabancılar için ucuzluyor” diye konuştu.
Dolar/TL bu hafta 9.37 ile tarihi zirveye yükselirken, TL Eylül ayı başından bu yana yüzde 11 değer kaybetti.
Babacan Holding’den Babacan, kurun yükselmesiyle birlikte gayrimenkullerin emsal pazarlara göre çok ucuz kaldığını belirterek, “Kıyasladığımızda, İstanbul’da Dubai’nin 5’te bir fiyatına gayrimenkul satıyoruz. Yani sadece vatandaşlık değil, yatırım amaçlı da giriş oluyor” dedi ve ekledi:
“İç talebin durduğu bir dönemde yabancıya yapılan satış çok değerli… Ülkeye çok ciddi döviz kazandırıyorken, bu düzenleme gözden geçirilmezse, bu trend maalesef olumsuz etkilenecek.”